서울시 '재개발 재건축', 40년만에 확 바꾼다!

서울시 '재개발 재건축', 40년만에 확 바꾼다!
 - 공공관리자 제도 3대 혜택은 ①공사비 절감 ②기간 단축 ③투명성 확보 
 - 서울시내 484개 재개발․재건축 구역 중 329개(68%)전면 적용

 

2009. 7. 1(수)

 

분양원가 공개와 후분양제, 장기전세주택 시프트에 이어 1년 여간 준비해온 주거복지혁명이 마무리됐다.

40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정․비리가 끊이지 않았던 서울 재개발․재건축사업에 대해 서울시는「서울시 주거환경개선 정책자문위원회(이하 자문위)」가 지난 6월10일 서울시에 공식 제안한 공공관리자 제도를 전면 도입, 시행하겠다고 1일(수) 밝혔다.

 

오세훈 시장은 “주거환경 개선 사업의 과정에서, 원주민이나 세입자 등 서민층이 배제되지 않도록 보호하는 공공주도형 도시주거환경 개선사업을 정착시키겠다”며 “이를 통해 그동안 시민 부담으로 전가됐던 비용 거품을 확 빼겠다”고 말했다.

 

<국토부와 협의 거쳐 18개 조항 법률개정 완료>
서울시는 자문위로부터 부정부패 해소와 주민부담 경감방안을 골자로 하는 5개 분야 18개 대책을 제안 받았으며, 국토부와 몇 차례의 협의를 거쳐 ‘도시형 생활주택 도입’ 등 이와 관련한 18개 조항에 대한 법률 개정을 완료하고 9개 조항은 법제 정비를 추진․검토 중이라고 설명했다.

 

서울시는 자문단의 18개 대책에 대한 실현가능성을 검토,  사업추진자금 융자 확대 등 원안시행 12개안, 투명성 확보방안 중 선거관리 위원회를 통한 조합임원 선임, 공공관리자 제도의 단계별 적용방안, 재개발 클린업시스템 도입 등 3개 수정안, 도시정비사업 법제 통합 등 중․장기 검토 3개안을 재정립했다.

 

서울시는 자체 추진 중인 공공 관리 운영 매뉴얼 수립, 추정 사업비 산정프로그램 및 정비사업 클린업 시스템 개발 등은 물론 법령 개정도 올해 안에 마무리 짓는다는 일정을 세우고 있다.

 

<분담금 1억 이상 낮아져 조합원 분양가 인하로 직결 전망>
공공관리자 제도 도입을 통해 소비자에게 돌아가는 혜택은 공사비 절감, 기간 단축, 투명성 확보 등 크게 세 가지로 예를 들어 조합원 660인, 1,230세대 기준의 30평 아파트의 경우 총 사업비의 20% 정도가 절감돼 각 조합원의 분담금은 1억 이상 낮아지고 공사기간도 1~2년 줄어든다고 서울시는 분석했다.

 

이는 비례율을 100% 유지하기 위해 계상돼 단지 내 조경, 마감, 인테리어 공사 등 특화공사비로 사실상 지출되던 예비비, 그리고 시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체해 줄게 되는 대여금이자, 구체적 내역 없이 책정되던 공사비가 경감돼 조합원의 분양가 인하로 직결된다고 시는 설명했다.

 

<공공관리자 제도 첫 시범사업지역은 7천여 세대 들어설 성수지구>
서울시는 공공관리자 제도 도입 첫 시범사업 지역으로  659,190㎡면적에 약 7천여 세대가 들어설 예정인 성동구 성수동 72번지 일대 성수지구를 선정했다.

 

시범사업은 구청장이 직접 공공관리를 하여 정비업체를 선정하고 추진위가 구성되는 시점까지 공공관리를 실현해 초기의 정비업체 난립으로 인한 문제를 해소하고 추진위원회 구성 이후는 주민이 공공관리 지속여부를 선택하도록 할 계획이다. 시범사업 경비는 서울시가 부담하기로 했다.

 

<서울시내 484개 재개발․재건축 구역 중 329개(68%)전면 적용>
아울러 서울시내에 484개 재개발․재건축 구역 중 추진위가 구성됐거나 구성 중인 329개에 대해 전면 적용하고, 나머지 구역은 주민이 도입 여부를 선택할 수 있도록 하되, 주거 이전비 등 자금융자와 연계해 최대한 도입을 유도해 나가기로 했다.

 

미도입 구역에 대해서도 추정사업비 산정 프로그램 도입, 현재 개발 중인 공공관리 운영 매뉴얼에 의한 관리, 설계업체․시공사 선정 절차 개선, 조합 임원의 선출사무의 선거관리위원회 의뢰 등의 방안을 부분 적용해 투명성을 확보한다는 계획이다.

 

<조합원 분담금 사업 초기에 알려 주는 산정프로그램도 개발․보급>
특히 서울시는 사업 초기인 ‘조합 설립 단계’에서부터 조합원이 각각 얼마의 분담금을 부담해야 하는지 알고 재개발 여부를 직접 결정할 수 있도록 했다.

 

그동안엔 주민들이 철거 및 착공 직전 시점인 ‘관리처분 인가’ 단계에 와서야 주민분담 내역을 알게 돼 실질적 재산권 행사가 어려워 재개발 재건축 분쟁의 큰 원인으로 지적돼왔다.

 

이를 위해 시는 대지조성비와 건설공사비를 포함해 관리처분단계에서 요구되는 40～50개 항목을 포함한 추정사업비 산정프로그램 개발을 오는 10월에 완료, (시범적용 후) 사업장에 보급할 계획이다. 이로써 분담금 추정액을 제시하여 주민갈등이 최소화할 것으로 기대된다.

 

<모든 재개발 정보 망라, 상시접근 가능한 ‘클린업’ 홈페이지 연내 오픈>
25개 자치구와 시의 재개발 관련 모든 정보와 진행 과정을 망라, 일일이 공개해 시민 모두가 알기 쉽게 열람할 수 있는 홈페이지, ‘재개발클린업시스템’도 연내에 오픈한다. 

 

클린업시스템엔 사업계획서와 회계 감사 보고서, 계약 관련 서류, 월별 조합비 지출결과와 설계변경 내역 등 총15개 항목에 대한 세부 내용이 공개 되며, 비리신고, 세입자상담, 정책제안, 전문가 상담코너 등도 함께 운영된다.

 

그동안 재개발 사업을 실질적으로 주도한 추진위와 조합은 법규상 정보공개 가능 항목 중 일부 정보만 공개해 주민의 알권리 침해가 심했으며, 정보의 비대칭성으로 개발사업의 주요 결정 또한 합리적으로 이루어지지 못해 주민 분쟁의 또 다른 원인으로 지적돼 왔다.

 

<서울시, 이익집단 저항 있어도 시민 중심 개혁안 차질 없이 추진 의지>

이번 개선안에 따라 설계자는 지정단계가 1단계로 단축되고 시공자 선정은 사업시행인가 후로 조정됨에 따라, 그동안 사실상 설계자 선정과 동시에 또는 미리 이루어지던 시공자 선정으로 인해 창의성을 반영하기 어려웠던 설계자에게 자율성이 주어져 건축물의 다양한 디자인 구현과 설계자의 자율성이 높아졌기 때문이다.

 

그러나 시공자 입장에서는 기존에 선점한 구역을 바탕으로 향후 2～3년간의 자금 흐름예측과 브랜드 이미지를 반영한 설계가 어려워지고 사업시행인가 시 설계를 대폭 조정해야 하는 문제점이 발생하기 때문에 착공 시기가 늦어진다는 입장을 보이고 있다.

현재는 정비구역 지정단계 이전부터 정비업체가 난립, 주민동의서 매매가 이루어지는 등 도덕적 해이가 만연한 실정이며, 공공의 잣대 없이 재개발 과정이 이루어지면서 추진위와 조합, 정비업체와 설계자, 시공자, 철거업체가 뒤엉켜 금품이 오가는 등 부정부패가 끊이지 않았었다.

 

그리고 그 과정에서 가중된 경제적 거래들은 결국 주민분담 비용으로 전가돼 조합원과 세입자 갈등을 초래하기 일쑤였다. 용산사태와 같은 인권침해가 바로 그 대표적 예다.

 

또 설계업체 선정 시 공공이 선정지침서를 제시하고 현상설계경기 등을 통한 공모업체를 대상으로 설계내용을 비교․검토하고 총회에서 공개하면 선택은 조합원이 직접 하도록 했다.

 

서울시는 공공관리의 공공관리자와 관련 공무원의 책임과 역할을 명확히 하고 사업 추진 과정을 점검하기 위해 사업의 단계별․대상별 업무 추진 및 조치사항을 문서화한 공공관리 운영 매뉴얼도 하반기 중에 보급할 계획이다.

 

<재개발, 재건축 등 정비사업 주요개선사항>

구 분		현 행	개 선	효 과
사업관리		민간(조합)	공공관리 (구청장, SH공사, 주공 등)	공공관리자 도입으로 투명성 확보
정비 관련 업체 선정	정비업체	추진위 구성 이후 추진위가 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	정비구역 지정시 투명한 절차에 의거 구청장이 직접 선정	정비업체 난립과 동의서 매수․매도 등 부당한 업무처리 방지 및 가중되는 주민부담 감소
	설 계 자 (1)	추진위 구성 이후 추진위가 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	추진위 구성 이후 추진위가 공공 관리자의 선정지침 및 제공된 분석 자료를 바탕으로 선정	업체에 대한 분석자료 제공으로부패 고리 차단 및 주민 선택의 폭확대
	설 계 자 (2)	조합 설립 이후 조합에서 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	설계자(2) 선정 배제
	철거업체	조합설립 이후 조합에서 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	시공자가 철거업무를 수행토록하여 조합의 철거업체 선정 배제	시공자의 철거업무 수행으로 인권침해 요인 감소
	시 공 자	조합설립 이후 조합에서 구체적 설계내역 없이 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	사업시행 인가 후로 선정시기 조정, 구체적 설계내역 분석한 자료를 바탕으로 공공관리자의 선정지침에 의해 조합에서 선정	구체적인 설계내역과 분석자료 제공으로 부패고리 차단 및 주민의 선택의 폭 확대
사업기간		평균 8년	평균 6년	사업기간 단축에 따른 주민부담 감소
주민분담		조합 설립을 위한 동의서 징구시 사업비 및 분담내역 제시 불가 ※ 관리처분단계에서 분담내역 인지	프로그램 개발로 사업비 추산액 및 분담금 내역 산정하여 조합 설립 통의서 징구시부터 제시	사업초기부터 분담금 내역 인지로 주민 불신 해소 및 사업선택권 보호
정보공개		7개 법규항목에 대해 목록과 개략적인 사항만 공개	15개 항목(8개항목 추가)에 대해 세부적인 상세내역 공개	상세한 정보제공으로 주민의 알권리 강화 및 주요결정에 대한 합리적 판단
표 준 서 (메뉴얼)		없음	정비사업의 단계별 ․ 관련자별 점검사항 등에 대한 표준서 개발	표준서에 의한 정비사업 전반에 대한 점검으로 투명한 사업추진 가능

<취재 - '바른 선거와 깨끗한 나라'   이 도>